1抵押权顺位
抵押权的顺位,又称抵押权的顺序、次序或者位序。指就同一个抵押物设定数个抵押权时，各个抵押权人优先受偿的先后顺序，即同一抵押物上数个抵押权之间的相互关系。抵押权的顺序为抵押人相互之间的关系,为抵押权在实现上的排他效力的重要表现,也是抵押权制度中的重要问题之一。
抵押权顺位的变更：抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债券数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人的书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
相关文章推荐：
★长春房产抵押条件及注意事项
2抵押权登记
例如个人房屋抵押登记流程：
一、提交材料(除说明外，均须提供原件)：
1、《房地产抵押登记申请表》2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。
3、《国有土地使用证》(核对原件，收复印件一份);抵押权人为单位的应提交“营业执照”;
4、查档结果证明5、抵押合同及被担保的主合同，若办理变更抵押登记，须提交《房屋他项权证》、变更抵押合同或协议6、抵押当事人身份证明(核对原件，收复印件一份);
7、授权委托书及受托人身份证明(核对原件，收复印件一份，委托书须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)
8、房地产估价结果证明或双方价值认定书9、以房改私产抵押的须提交抵押人婚姻有效证明并夫妻双方到场;
二、办事程序：
申请→受理→审核→记载于登记簿→发证三、办理时限：
自受理次日起1个工作日四、收费依据及标准：
1、房屋登记管理中心：发改价格【2008】924号登记费：住房80元/套;非住房550元/件工本费：10元/本印花税：5元/本2、房产档案馆：
档案资料查询服务费：50元/宗档案证明费：10元/份档案保护费：0.05元/页档案复制工本费：A4纸：0.3元/页;A3纸：0.6元/页五、注销抵押关系终止时，抵押当事人应当在终止之日起15日内，持下列资料到原登记机关办理注销抵押登记手续。
1、《房屋他项权证》2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》或收件凭据3、《房地产抵押注销登记申请书》(须有抵押权人公章及受托人签字)4、以房改私产抵押的，注销时应提供抵押人配偶身份证、结婚证、委托书或夫妻双方到场5、委托书(须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)及受托人身份证复印件6、抵押当事人身份证明(核对原件，收复印件一份)
抵押权相当于对世权，所以都是以公示手段登记。要先向社会公众展示设立了抵押权，然后，登记才会起决定性的生效。所以，登记是抵押权生效的必要条件。这也是保护我们的财产，避免无必要的纷争而采取的法律行为。大部分国家主管登记的机关一般都是司法机构，而我家却不同，在国内一般是行政机关，甚至是不确定，这也直接导致了我国抵押权登记的不统一。
相关文章推荐：
★如何办理房地产抵押登记?哪些房地产不能办理抵押登记?★长春小产权房能否抵押
3抵押权期限
抵押是指债务人或第三人不转移财产的占有，而以该财产作为债权人债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权就该财产依法变价并优先受偿。
据此定义，抵押权具有以下两个特征：
1、抵押权是在他人之物上设定的权利，是担保物权，属于物权的范畴，不受担保期间的限制。我国法律明确规定：当事人约定或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。
2、抵押权具有从属性，以主债权的成立为前提，因主债权的转移而转移，因主债权的消灭而消灭。因此，抵押权并不是无期限地永久存续，除因主债权的消灭而消灭外，还要受主债权诉讼时效的限制。我国现行法律规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的，人民法院不予保护。”据此规定，抵押权存续期间为主债务诉讼时效期间。如果主债务的诉讼时效一直没有完成，一直在中断或中止，则担保物权就一直存续;如果主债务诉讼时效完成，在时间完成前抵押权人未依法行使抵押权的，抵押权则因法定期限届满而消灭。
而且担保法第五十二条规定：抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭，抵押权也消灭;最高法院据此作出解释。当事人约定的担保期限，对担保物权的存续不具有法律约束力。有关立法资料表明，作出上述规定的理由是：1.抵押权是物权，其内容只能法定，不允许约定。2.抵押权具有绝对的附从性，只要被担保的债权存在，抵押权就不消失。
相关文章推荐：
★2016年房屋过户流程详细介绍★2016年二手房房产过户流程介绍
4抵押权的实现
物权法第195条第2款规定，抵押权人与抵押人未就抵押权的实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖变卖抵押财产。
根据该规定可见，物权法对担保权的实现在程序上是简化了，物权法制定时贯彻的一个很重要的思想就是，尽可能的节省执行的费用和成本，尽可能的简化程序，所以从现在这个第2款的规定来看，实际上就是说，只要到了抵押权实现的时候，首先法律鼓励抵押权人和抵押任自己达成协议，按照协议执行，达成协议之后，如果一方反悔不愿意执行，怎么办呢?
按照物权法的考虑是，我们可以直接要求法院执行协议。比如你抵押给我的是一栋楼，到执行抵押权的时候，我们双方达成协议说，直接采取折抵的方式，折价计算，但是达成协议后，你又觉得不合算，因此反悔，出现这种情况，要是按照担保法来看，就只能从诉讼开始，先审理主债权，经过很复杂的程序，最后再执行抵押权，非常复杂。按照物权法的有关规定，首先尽可能的鼓励双方达成协议，如果对方不执行协议，就可以拿着协议到法院直接要求执行，协议就可以成为执行的根据，就很简单了。
没有协议该怎么办呢?没有协议，如果抵押权有登记的，可以直接到法院要求执行抵押权，可以直接就抵押权来进行执行，不需要再就是否存在主债权，主债权数额多少等问题进行审理，因为抵押权已经登记，按照这个执行就可以了。
如果人家提出异议怎么办?就是在实现抵押权时，债务人不承认欠钱或主张已经超过时效，这个时候，那就还需要重新审理主债权，因为这个时候，债务人就主债权是不是有效存在提出了抗辩，这个时候就必须要对主债权进行审理了。但是在很多案件里，债务人对主债权没有异议，这时就直接执行抵押权，法院就不需要再审理主债权了，就大大的简化了程序。
相关文章推荐：
★房产证过户办理流程所需材料及费用★房产继承公证如何办理?流程及费用解析
5抵押权的效力
抵押的效力：是指抵押担保对所担保的债权、对抵押担保的标的物、对抵押权人与抵押人的法律效力。
1.抵押权对抵押物所生孳息及已存在租赁权的效力
(1)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，致使抵押财产被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的天然孳息或者法定孳息，但抵押权人未通知应当清偿法定孳息的义务人的除外。孳息的清偿顺序为：①充抵收取孳息的费用;②主债权的利息;③主债权。
(2)订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。
(3)抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。
2.抵押期间抵押物的转让
(1)抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
(2)抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
(3)抵押物依法被继承或者赠与的，抵押权不受影响。
3.抵押权转移及消灭的从属性
(1)抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。债权转让的，担保该债权的抵押权一并转让，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
(2)主债权未受全部清偿的，抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。
(3)主债权被分割或者部分转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。
(4)主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是，第三人提供抵押的，债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的，抵押人对未经其同意转让的债务，不再承担担保责任。
4.抵押财产价值减少或毁损的处理
(1)抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。
(2)在抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权人可以就该抵押物的保险金、赔偿金或者补偿金优先受偿。
(3)抵押物灭失、毁损或者被征用的情况下，抵押权所担保的债权未届清偿期的，抵押权人可以请求人民法院对保险金、赔偿金或补偿金等采取保全措施。
5.其他情况下的抵押权效力
(1)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。
(2)抵押权设定前为抵押物的从物的，抵押权的效力及于抵押物的从物。但是，抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时，抵押权的效力不及于抵押物的从物。
相关文章推荐：
★交房注意事项及验房流程介绍 赶紧收藏!★办理交房手续流程你知道吗?
