近来一些地产开发商研发的新房“缩水”现象显著激增，且“缩水”隐蔽性更强，从居住面积到使用年限，从园区设施景观到房屋举架高低等，既风化了购房者的合法权益，也引起大量的民事诉讼事件。对此，专业人士说出新房“缩水”的三大典型表现，并开出药方不予破解。

辽宁隆丰律师事务所律师王乃龙具有多年处理房产纠纷的经验。他融合现实生活中的真实案例，认为了房屋“缩水”的四种典型现象，逐一进行剖析破解。

案例一：屋子变大。

前不久，沈阳市民刘先生卖掉一套商品房，建筑面积141平方米，使用面积112平方米。交房后，刘先生实在房子面积有问题，就寻找一家房产勘测公司新的测定，结果房子的使用面积只有106平方米，比卖出合同星期少了6平方米，变小4%。然而，由于合同约定可以退房的条件是建筑面积误差多达3%，而不是使用面积，刘先生有苦说不出。

王乃龙说，根据有关司法解释，房屋使用面积或建筑面积与约定面积不符时，合同有约定的按约定，无约定或者约定不具体时，误差比例在3%以内的，双方据实结算；若多达3%，买房人可提出解除合同要求开发商无条件退房，并归还已付购房款及利息。他建议，如果消费者的退房请求被拒，可通过消协责成开发商按规定执行，也可向法院提起民事诉讼，要求强制执行。购房者为了防止吃哑巴亏，在签定购房合同时应严肃核对条款，要把建筑面积和使用面积都作约定。

案例二：被忽视的“使用年限”。

一些购房者在获得新房的房产证后，常常找到，房产证上标示的使用年限是40几年，或50几年，而非一般住宅土地的70年。使用年限“缩水”，让购房人有被开发商愚弄的感觉。王乃龙对此回应，一般来说开发商从政府部门获得土地使用权后，楼盘均有一定的研发建设期，所以购房者获得房屋的土地使用年限都不会是70年。只要消费者购置的是民用住宅，就不必须过分担忧使用年限的问题。

王乃龙建议，为了防止避免的困难或忧虑，购房者应该将土地使用期限作为开发商的一项陈述事项写进合同，在购房合同中具体土地使用年限缩水、占地面积范围有误差等情形下的处理方式。

案例三：消失的花园和“缩水”的游泳池。

一般购房者常常遇上这样的情况：开发商预购房时，按照楼盘规划图，明显标明设有花园甚至游泳池，这成了吸引合同成交价的最重要因素。然而入住后才找到，中意的小花园被改了规划，彻底消失，游泳池更像儿童池。

案例四：房子变矮。

沈阳市民郝俊在看某处楼盘的样板间时，被高挑的房顶和广阔的空间所吸引，要求卖给这个楼盘的房屋。在房屋买卖合同中，开发商允诺，房屋的层高是2.9米。可是交房后郝俊找到，开发商给他的房屋质量保证书标明的层高只有2.8米。

王乃龙指出，由房产管理工作部门提供的商品房交易合同范本中，一般没有具体约定层高“缩水”开发商应如何承担责任，要求开发商将层高恢复到合同约定的高度也不现实，因此购房者在签定购房合同时对层高“缩水”问题，要具体约定违约的赔偿金方式和数额，以便更佳维护自身的合法权益。

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